O mercado imobiliário ainda
está no início de um novo ciclo de expansão e ainda não há sinais de que uma
bolha esteja em formação. A opinião é do consultor Daniel Citron, que já foi
diretor financeiro da Cyrela e presidente da Tishman-Speyer no Brasil. Em
entrevista à gestora de recursos Rio Bravo (clique aqui e ouça a íntegra),
Citron diz que o desequilíbrio de oferta e demanda explica os altos preços dos
aluguéis de imóveis comerciais nas principais metrópoles brasileiras e diz que
as incorporadoras terão de aprender a lidar com as pressões de custos na
construção. Leia abaixo os principais trechos da entrevista:
Pergunta - O Brasil está em
uma bolha imobiliária? E se não está, como é que a gente vai saber quando
chegar lá?
Citron – Eu não acho que é
uma bolha. Estamos no início de um longo ciclo de expansão. O jeito de se ver
uma bolha normalmente tem muito a ver com alavancagem, coisa que ainda não
temos no Brasil. Estamos em uma época em que os negócios imobiliários são
feitos com baixo índice de alavancagem. No mercado residencial, a gente já vê
um pouquinho de financiamento a longo prazo. É isso que está levando a essa
explosão de demanda e, por conseguinte, de preços. Mas não acho que isso seja
bolha.
Pergunta - Você foi diretor
financeiro da Cyrela nos anos 90 e presidente da Tishman no Brasil até
recentemente. Como você vê o progresso do mercado imobiliário brasileiro nos
últimos anos?
Citron – No Brasil, tudo
demora a acontecer. Mas quando acontece, é mais rápido que na maioria dos
lugares. A capacidade do empresário ou executivo brasileiro de se adaptar a
situações novas é surpreendente. Eu acho que no mercado imobiliário, não é
diferente. Há 10 ou 12 anos, tínhamos um mercado totalmente feito de empresas
familiares, financiadas pelos mecanismos tradicionais e alguns fundos de
pensão. Eram empresas pequenas, relativamente amadoras, sem nenhuma governança.
De repente, o que a gente viu foi uma mudança brutal de paradigmas. Há vinte
empresas de capital aberto, uma porção de fundos investindo aqui, negócios
estruturados e fusões. Ainda não há os mecanismos financeiros que são vistos lá
fora. Mas o fato é que, levando em consideração a velocidade com que isso
aconteceu, até que as empresas se adaptaram bem. Faltam executivos,
engenheiros, mestre de obras, equipamentos para obra… Mas é porque a velocidade
dessa virada foi muito rápida.
Pergunta – Vamos falar dos
dois maiores mercados do Brasil. Você acredita que Rio e São Paulo ainda têm
potencial de crescimento no valor dos aluguéis comerciais? E os imóveis
comerciais?
Citron – É difícil
responder. Já temos áreas de escritórios em São Paulo e no Rio que estão sendo
alugados por valores mais altos que na Park Avenue [em Manhattan], o que é uma
coisa completamente louca. O preço está alto? Está. É sustentável? Se a gente
imaginar que o que sustenta preço é sempre oferta e demanda, sim. Porque não
tem oferta. A taxa de vacância em São Paulo e no Rio é a mais baixa da
história. Enquanto isso não se resolver, os preços vão continuar altos e,
eventualmente, até subindo. Quanto tempo isso vai durar? Se a gente tivesse
fábrica de imóvel, que a gente pudesse ligar um botão e fazer jornada dupla
fabricando imóvel, duraria pouco tempo. Mas para fabricar imóvel, demora três,
quatro ou cinco anos. Então, eu acho que a gente ainda tem um tempinho pela
frente de mercado em alta.
Pergunta – Como você compara
o desempenho do mercado imobiliário de Rio e São Paulo e com as demais capitais
do Brasil?
Citron - Fora desse eixo,
está acontecendo muita coisa. Existe uma grande atividade, principalmente nos
setores residenciais. Mas obviamente são lugares que estão em outro patamar de
desenvolvimento em todos os sentidos. Brasília, por exemplo, é um mercado que
está indo muito bem, assim como algumas cidades do Nordeste. No Brasil inteiro
temos esse fenômeno da classe média emergente, que é a base de tudo. No setor
comercial especificamente, ainda não temos um número suficiente de empresas
grandes nesses outros lugares que justifique que aconteça algo parecido com o
que se vê em São Paulo.
Pergunta – Na semana
passada, a Cyrela reduziu a estimativa de lançamentos de imóveis. O que o Elie
Horn [dono da empresa] está vendo na posição privilegiada dele na indústria?
Citron – Concomitantemente
com o aumento dos preços dos imóveis, houve um enorme aumento no custo de
construção. Quando é feito o orçamento de uma obra, às vezes se está no meio de
um processo de alta de custos, que pode estourar o orçamento e reduzir as
margens. Outras construtoras provavelmente vão anunciar o mesmo. Quando a
margem cai, as empresas passam a ser mais seletivas e fazem menos
empreendimentos. Não estou afirmando que a demanda caiu. Ainda há muita demanda
para residencial. Mas vai haver uma seletividade maior na busca de negócios
pelas incorporadoras.
Pergunta – As incorporadores
estão com dificuldade de repassar a alta de custos para o preço final do imóvel?
Citron – Os preços vêm
subindo. Mas tem uma questão de tempo, nem sempre as duas coisas acontecem
simultaneamente. Vale lembrar que ninguém mostrou prejuízo até agora.
Pergunta – Há um número
gigante de empreendimentos com entrega prevista para 2012 e 2013. A mão de obra
está cara e escassa, e as construtoras falam em falta de terrenos. Vai haver um
freio de arrumação ou a indústria vai passar por um pouso suave?
Citron – Eu acho que todo
mundo vai ter que lidar com essa realidade. Todos vão ter de revisitar esse
assunto e ver qual é a nova realidade, o que é normal. O mercado muda de
patamar rápido e você tem que parar e pensar qual é meu novo modelo. Uma
empresa que tem maior volume de repente aceita uma margem menor. Mas não sei
qual vai ser o resultado final disso.
Pergunta – Para onde vai o
mercado de fundos imobiliários? Eles vão se popularizar como investimento?
Citron – Acho ótimo o atual
crescimento. Participei da gênesis desse mercado, com o lançamento de fundos
como o JK Financial Center e a Torre Norte. A visão era a de facilitar a vida
do investidor, achando um caminho para que indivíduos possam participar de
grandes empreendimentos mesmo que não tenham um volume de dinheiro
significativo. Isso já é realidade em todos os lugares do mundo, e a gente
apostou que isso um dia aconteceria no Brasil. Acho que a popularização tem
tudo para acontecer. Há uma série de vantagens, como um benefício fiscal e um
nível de segurança dado pela gestão financeira. Para o empreendedor, é uma
belíssima forma de financiar imóveis comerciais.
Pergunta – Vamos falar de
shopping centers. Há 24 inaugurações previstas para este ano. Você acredita que
ainda há espaço para o crescimento do setor?
Citron – Um potencial
brutal. Eu acho que tanto o setor de shopping centers quanto o de varejo são
muito promissores. A nova classe média emergente inclui milhões de pessoas que
estão vindo para o mercado e querem comprar coisas.
Fonte: Exame.com
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