Comprar imóvel usado ou na planta, receber um de herança ou por doação, ou ainda ter vendido um apartamento em 2012 são situações que requerem alguns cuidados na hora de serem declaradas no Imposto de Renda.
O Terra conversou com especialistas para levantar as respostas para as principais dúvidas na hora de lançar os imóveis para a Receita Federal.
Como primeiro passo, o contribuinte deve ter em mente que a compra de um imóvel jamais deve ser declarada na ficha de “Dívidas e Ônus Reais”, mas sim, na ficha de “Bens e Direitos”.
Quando o comprador paga comissão a corretores, além de lançá-las como custo do imóvel em “Bens e Direitos”, o contribuinte deve informar o valor pago pela corretagem na ficha de “Pagamentos Efetuados”, no código “72 – Corretor de Imóveis”, amarrando o cruzamento de dados com a declaração do IR do corretor. Se o contribuinte vendeu um imóvel e pagou comissão, é possível lançá-la como custo no momento de apurar o ganho de capital, o que vai diminuir a base de cálculo do IR.
“Para incorporar (a comissão ao) custo do valor do imóvel, é preciso ter documentos”, lembra o consultor do Conselho Regional de Contabilidade de São Paulo (CRC-SP), Sebastião Gonçalves dos Santos. “O ideal é fazer um cheque nominal ou uma transferência bancária identificando a pessoa e o recibo deve ter o nome de quem forneceu o comprovante e do corretor que recebeu a comissão.”
Outros valores usados para comprar o bem, como o do FGTS e o pagamento de impostos, como o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), podem ser somados e lançados juntamente a outros pagos para adquirir o imóvel, como o da entrada e o das prestações do financiamento.
Confira as respostas dadas pelo consultor da IOB Folhamatic, Antonio Teixeira Bacalhau, e pelo consultor do CRC-SP, Sebastião Gonçalves dos Santos.
  • Compra de imóvel na planta
Na ficha de “Bens e Direitos”, o contribuinte deverá lançar no campo “Discriminação” informações sobre o quanto pagou à imobiliária e à construtora, além de identificar o CNPJ de cada uma. No campo “Situação em 31/12/12 (R$)” é preciso lançar a soma do quanto foi pago à construtora e à imobiliária no ano passado. Caso as parcelas pagas à construtora tenham sido encerradas em 2012 e o restante tenha sido financiado por um banco, é preciso especificar essa situação em “Discriminação” e somar aos valores o que foi pago ao banco no campo de “Situação”. Ou seja, quando as parcelas com a construtora acabarem e o restante se tornar um financiamento bancário, o contribuinte continua somando todos os valores pagos a cada 12 meses no campo de “Situação”. Se o financiamento for de 30 anos - e não houver antecipação -, serão 30 declarações feitas desta forma.
Independentemente de a compra ser de um imóvel na planta, se usa o campo “11 - Apartamento” ou “12 - Casa”, conforme o caso. O campo “16 – Construção” só se usa quando o contribuinte compra um terreno e constrói um imóvel por conta própria ou para caso de imóveis comprados até 1988.
  • Compra de imóvel usado
Se o imóvel for comprado à vista, na ficha de “Bens e Direitos”, o contribuinte deverá lançar no campo “Discriminação” informações sobre os dados do vendedor (CPF ou CNPJ), valores pagos e a forma de pagamento, quando o imóvel foi comprado e o local da compra. No campo “Situação em 31/12/12 (R$)” é preciso lançar o valor total do bem, que foi pago à vista.
Se o imóvel for comprado com financiamento, na mesma ficha, em “Discriminação”, o contribuinte deve lançar a instituição responsável pelo financiamento, com o respectivo CNPJ, o prazo do financiamento, se foi pago valor de entrada – e com quais recursos (próprios, FGTS), bem como as outras informações do imóvel. No campo “Situação em 31/12/12 (R$)”, o contribuinte deve somar tudo o que pagou em 2012 (entrada, prestações pagas até dezembro, comissões – se houver -, impostos recolhidos, como o ITBI) e lançar neste campo. Este raciocínio é aplicado para anos seguintes ou anteriores, por exemplo: se a compra tiver sido feita em 1999, por exemplo, se coloca todo o valor pago até 31 de dezembro de 2011 no campo próprio (ou seja, todo acumulado de 1999 até 31 de dezembro de 2011). Já no campo de 2012, o contribuinte deve somar o que pagou até 31 de dezembro de 2011 aos pagamentos efetuados em 2012.
  • Venda de imóvel
No caso de venda de imóvel para compra de outro mais caro ou de igual valor em até 180 dias a partir da venda, o contribuinte está isento da cobrança do Imposto de Renda. Porém, se o contribuinte comprar outro imóvel por valor inferior ao da venda ou simplesmente utilizar o dinheiro para outro fim será preciso recolher ganho de capital por meio do programa da Receita Federal, o GCap. Depois de lançar os dados da venda neste programa e recolher o imposto, o contribuinte conseguirá relacionar essas informações na declaração anual do IR.
O imposto deve ser recolhido até o último dia útil do mês seguinte à data do recebimento do lucro. Ou seja, se o contribuinte deixou para recolher o imposto - referente a um lucro apurado em 2012 - durante o prazo de declaração do IR (até 30 de abril de 2013) pagará multa. Se um imóvel foi vendido em fevereiro do ano passado, o Imposto de Renda devia ter sido recolhido pelo GCap até o último dia útil de março de 2012. Se o recebimento for parcelado, é preciso pagar imposto na mesma proporção em que o contribuinte for recebendo os valores. O IR sobre o lucro é sempre de 15%.
Apenas está dispensado de recolher o imposto quem vender um imóvel por menos de R$ 35 mil. Há também a possibilidade de isenção para venda de imóvel até R$ 440 mil, mas neste caso é obrigatório que o bem vendido tenha sido o único imóvel do contribuinte no momento do venda.
O consultor Antonio Teixeira Bacalhau lembra que os contribuintes costumam primeiro comprar um novo imóvel para depois vender o que já tinham, utilizando o dinheiro para quitar a dívida do novo empreendimento. “As pessoas costumam comprar um na planta e vender só depois o imóvel antigo”, diz Bacalhau. “Nestes casos, é preciso apurar ganho de capital sobre a venda do antigo”, afirma o consultor, lembrando que a legislação só prevê isenção do IR quando se vende primeiro um imóvel para depois comprar outro, por valor maior ou igual e em 180 dias.
Além disso, pela legislação tributária – que visa banir a especulação imobiliária -, há um prazo de “carência” de cinco anos para poder fazer a venda e compra de um novo imóvel sem cobrança do IR. “Se fizer essa operação em menos de cinco anos, o contribuinte vai pagar imposto.”
Para efetivar a venda, o contribuinte deve lançar as informações sobre a venda, como CPF ou CNPJ do comprador, valor recebido e forma de pagamento em “Discriminação” e zerar o valor do bem em “Situação em 31/12/12 (R$)”.
  • Recebimento de imóvel por meio de doação ou de herança
No caso de herança, quem receber o imóvel deve lançá-lo em “Bens e Direitos” e especificar que foi adquirido por meio de espólio. É preciso lançar em “Discriminação” o número do processo que envolve a herança, além do valor do imóvel que vinha sendo lançado pelo titular do bem. O contribuinte deve ainda preencher a ficha de “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”, na linha "10 - Transferências patrimoniais - doações e heranças", o valor do bem recebido para justificar a variação patrimonial.
No caso de doação, quem receber o imóvel deve fazer o mesmo processo da herança; ressaltando que o bem foi recebido de um CPF (e não de um número de processo de espólio) e lançar o bem em “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”.
Para quem doa o imóvel, é preciso dar baixa na ficha de “Bens e Direitos”, zerando ou deixando em branco o campo “Situação em 31/12/12 (R$)” e mantendo o valor do bem em “Situação em 31/12/11 (R$)”, informando que o imóvel foi transferido para donatário – informar nome e CPF – e valor do bem. Na ficha de “Doações Efetuadas”, é preciso lançar a doação no campo “81 – Doações em Bens e Direitos”, identificando novamente os dados do donatário.
“Se o valor da doação for superior ao que o contribuinte vem declarando para o imóvel, será preciso apurar ganho de capital”, diz Bacalhau.
Santos lembra que mesmo em casos de doações ou de heranças, quem recebe imóveis está sujeito à cobrança do Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD), que é estadual. Por exemplo, quem recebe uma casa doada por valor de R$ 100 mil não pagará nada de IR, porém, terá cobrança do ITCMD. A cobrança desse imposto varia de Estado para Estado. Em São Paulo, por exemplo, para o ano-calendário 2012, há cobrança de 4% para doações ou heranças com valores acima de R$ 46.100. O valor do imposto é fixo.
  • Está obrigado a fazer a declaração do IR em 2013 quem:
1- recebeu rendimentos tributáveis, sujeitos ao ajuste na declaração, cuja soma foi superior a R$ 24.556,65
2- recebeu rendimentos isentos, não tributáveis ou tributados exclusivamente na fonte, cuja soma foi superior a R$ 40 mil
3- obteve, em qualquer mês, ganho de capital na alienação de bens ou direitos, sujeito à incidência do imposto, ou realizou operações em bolsas de valores, de mercadorias, de futuros e assemelhadas.
4- relativamente à atividade rural:
a) obteve receita bruta em valor superior a R$ 122.783,25.
b) pretenda compensar, no ano-calendário de 2012 ou posteriores, prejuízos de anos-calendário anteriores ou do próprio anocalendário de 2012;
5 - teve, em 31 de dezembro, a posse ou a propriedade de bens ou direitos, inclusive terra nua, de valor total superior a R$ 300 mil;
6- passou à condição de residente no Brasil em qualquer mês e nesta condição se encontrava em 31 de dezembro;
7- optou pela isenção do Imposto sobre a Renda incidente sobre o ganho de capital proveniente da venda de imóveis residenciais por ter aplicado o capital na aquisição de outro imóvel localizado no País, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contados da venda do primeiro imóvel.
  • Saiba quem será dispensado da declaração
1- Quem participa de sociedade conjugal ou união estável, e tenha os bens comuns declarados pelo outro cônjuge ou companheiro, não precisará fazer a declaração desde que o valor total dos seus bens privativos não exceda R$ 300 mil
2 - Caso conste como dependente em Declaração de Ajuste Anual apresentada por outra pessoa física, na qual tenham sido informados seus rendimentos, bens e direitos, caso os possua.
3- Contribuintes ou dependentes que, em 31 de dezembro de 2012, tinham saldo de conta corrente bancária e demais aplicações financeiras com valor unitário de até R$ 140; tinham bens móveis - exceto veículos automotores, embarcações e aeronaves, bem como os direitos -, cujo valor unitário seja inferior a R$ 5.000; tinham um conjunto de ações e quotas de uma mesma empresa, negociadas ou não em bolsa de valores, bem como ouro ou outro ativo financeiro, em que valor seja inferior a R$ 1.000; dívidas cujo valor seja igual ou inferior a R$ 5.000